Gerencia de Proyectos

1. GERENCIA DE PROYECTOS

ALCANCE

Es la gestión de planificación, dirección, administración y control de los intereses de un grupo de inversionistas para la iniciación y el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

La labor de gerencia de un proyecto inmobiliario involucra aspectos de índole administrativa, legal, ética, comercial, económica y financiera.

Gestiones de Carácter Administrativo

  • Definir la carta de navegación y organigrama bajo el cual ha de operar el proyecto.
  • Implementar los distintos órganos de dirección del proyecto y coordinarlos de manera individual y colectiva entre ellos se encuentran: Comité Preoperativo o de Diseño, Comité de Construcción, Comité Técnico, Comité de Compras, etc.
  • Seleccionar, vincular y dirigir los profesionales que intervendrán en el desarrollo del proyecto: Arquitecto Diseñador, Ingeniero de suelos, Ingeniero Calculista, Ingeniero Hidrosanitario, Ingeniero Electricista, Ingeniero de Telecomunicaciones, Ingeniero Civil Programador, Ingeniero de Presupuestos, Interventor y Constructor.
  • Definir claramente las políticas, procedimientos, normas y atribuciones de cada persona que intervenga en el desarrollo del proyecto.
  • Definir conjuntamente con los inversionistas y la Interventoria los procedimientos a seguir para la apertura de licitaciones y las adjudicaciones de los respectivos contratos.
  • Brindar asesoría al constructor en el proceso de compras y adquisiciones tanto de material como de equipo.
  • Asesorar al proyecto en la adquisición de pólizas todo riesgo y todo tipo de seguros que garanticen el bienestar y éxito del mismo.
  • Asesorar y supervisar la ejecución de un panorama de riesgos.
  • Supervisión permanente del manejo contable del proyecto, velando por que se utilice personal, software y equipos idóneos, que garanticen la entrega oportuna de la información, dentro del cumplimiento de las normas NIIF y la legislación tributaria colombiana.
  • Supervisar el manejo correcto de las comunicaciones en el proyecto.
  • Supervisar el manejo adecuado de archivos físicos y magnéticos.
  • Aportar una oficina de apoyo para una correcta ejecución de las actividades propias de la gerencia.
  • Representar el proyecto en todo acto administrativo que se requiera.
  • Presentar informes periódicos ante los inversionistas, interventoria, fiducia, entidades financieras, etc., sobre el estado general del proyecto enfocándose principalmente en el cumplimiento de TIEMPOS, COSTOS y ALCANCE del mismo.
     

Gestiones de Índole Legal

  • Supervisar y controlar las gestiones legales tendientes a cumplir con las disposiciones que pudiesen afectar el proyecto, efectuando los registros, inscripciones e informes que se deban presentar ante las distintas autoridades o entidades del orden nacional, departamental o municipal. Gestionar los avalúos, englobes y desenglobes requeridos.
  • Realizar todos los documentos requeridos para el perfeccionamiento de las ventas y entregas entre ellos: Minutas de promesa de compraventa, actas de entrega material.
  • Así mismo todos los contratos pagarés y en general, los documentos legales que se requieran para el desarrollo del proyecto.
  • Contratar el personal idóneo y asesorar la elaboración del reglamento de propiedad horizontal y coordinar las gestiones necesarias para lograr su aprobación.
  • Supervisar la elaboración de todos los documentos o trámites jurídicos necesarios para desarrollar el proyecto, tales como: reloteos, hipotecas, cesión de pagos, servidumbres, etc.
  • Elaborar todos los documentos de carácter legal necesarios para obtener licencia de construcción, licencia ambiental y el permiso de ventas.

Gestiones de Índole Técnico

  • Definir claramente al iniciarse la obra de los objetivos que en ella se pretendan alcanzar en términos de tiempos, costos y alcance.
  • Participar permanentemente en los comités preoperativos, de diseño y de construcción a través de personal calificado de tal manera que los diseños, especificaciones y demás aspectos aprobados respondan plenamente a las recomendaciones emanadas de la parte comercial, buscando lograr los rendimientos consignados en el estudio de factibilidad.
  • Efectuar la evaluación de las diferentes cotizaciones presentadas, conjuntamente con los propietarios o sus representantes.
  • Analizar y actuar en la forma que se considere más conveniente sobre los informes periódicos presentados por la Interventoria y el constructor.
  • Aprobar los diseños arquitectónicos, especificaciones, plazos de ejecución y costos del proyecto.
  • Supervisar periódicamente la ejecución presupuestal de acuerdo con los parámetros previamente definidos y en adoptar los correctivos que se estimen convenientes en caso de hallar distorsiones.
  • Supervisar el avance de obra del proyecto y proponer los ajustes que se requiera para garantizar su cumplimiento.
  • Controlar permanentemente el avance de todos los trámites desde el otorgamiento de la licencia provisional de construcción hasta el otorgamiento de la licencia definitiva y conexión de servicios públicos.
  • Propender por el estricto cumplimiento de todas las normas que en materia de urbanización y construcción rigen en la ciudad.

Gestiones de Índole Comercial

De acuerdo con las conclusiones obtenidas de las investigaciones de mercado efectuado en el desarrollo de la promoción del proyecto, deberá procederse así:

  • Dirigir al grupo de arquitectos e ingenieros que estuvieren efectuando los diseños en orden a que éstos últimos respondan realmente a los parámetros definidos.
  • Establecer las especificaciones definitivas que consideren más convenientes dadas su aceptabilidad en el mercado pero siempre dentro de los costos presupuestados.
  • Definir la magnitud de las etapas del proyecto en términos de la cantidad de inmuebles y su localización.
  • Elegir el nombre comercial y el logo simbólico que se le ha de asignar al proyecto.
  • Definir de común con el propietario el precio y condiciones de pago de los inmuebles que han de venderse en concordancia con los parámetros establecidos en el estudio de factibilidad y de acuerdo con la situación del mercado.
  • Preparar y definir el presupuesto y programa publicitario.

Gestiones de Índole Financiera y Económica

  • Implementar la estructura de financiamiento del proyecto y someterla a la aprobación del (los) propietario (s).
  • Adelantar las gestiones financieras en orden a obtener los recursos necesarios para atender el desarrollo de las obras, debiéndose tramitar las respectivas solicitudes de crédito ante las diferentes instituciones financieras o a nombre del propietario.
  • Administrar y controlar los fondos y cuentas de la sociedad de acuerdo a las políticas establecidas.
  • Actualizar periódicamente los estudios de factibilidad económica y elaborar los flujos de fondos esperados del proyecto.
  • Controlar permanentemente el presupuesto de costos, gastos e inversiones.